投资海安家居项目遇规划调整 亿元商场经营陷入困境

近日，来自江西的李先生、夏先生等共33名投资者向北极海新闻反映，他们拿出积蓄共同出资成立海安炎黄实业有限公司，在江苏海安市落地家居展馆项目，项目推进过程中，当地调整产业规划、处置配套地块，项目运营随之陷入停滞，投资人多次多方反映问题，至今未能达成妥善处置方案。

2015至2016年，海安市经开区打造东部家具产业基地，对外开展招商。玉山县鼎峰实业有限公司与经开区管委会签订投资协议，后续项目相关权责全部转移至海安炎黄实业。协议明确项目分两期打造，一期建设大型家居展销展馆，二期配套商业地块同步规划，二者共同构成完整的家居综合体。

(图：海安炎黄家居展馆 目前场内商户稀少经营陷入困境)

按照招商约定，海安炎黄实业自筹资金建成73211.3平方米的东部家具2号馆，施工阶段同步预留连通二期地块的通道、配套管线，为两期联动运营做好准备。2018年，企业按要求缴纳1000万元二期土地预缴款，同步完成二期商业项目备案手续，静待后续地块开发。

(图：炎黄馆二期项目备案证)

(图：三方签署协议 约定项目分为一期、二期分期开发建设)

李先生介绍，当地相关岗位发生人事调整后，区域家具产业发展思路发生转变，提高了家具商户入驻门槛，产业基地实际入驻经营户数量远低于当初招商时的规划规模，如今展馆入驻商户寥寥无几，商场实际入驻率近乎为零，展馆开业后始终缺少稳定客流，经营基础薄弱。

矛盾的核心，集中在项目配套的二期地块处置上。该地块原规划为服务展馆的商业用地，总面积32276平方米。2024年4月，相关部门将地块调整为住宅用地并对外挂牌拍卖，当年5月由两家企业联合竞得，成交总金额36310.5万元。

(图：地块挂牌交易公示截图 原项目二期地块调整为住宅用地并完成出让)

2024年10月，经海安市政府批复，经开区申请收回该宗地块;直到 2025年5月14日，海安市自然资源和规划局才向企业出具《告知书》，写明双方原用地意向解除，仅提及可重新协商用地事宜，没有给出任何损失核算与补偿方案。

(图：海安市自然资源局出具《告知书》 确认原二期地块用地意向解除)

李先生坦言，企业早已足额缴纳土地预缴款项，相关部门既没有提前沟通、评估损失，就直接变更土地性质、完成拍卖，时隔近一年才书面告知企业解除用地约定。原本一体规划的项目被拆分，展馆缺少配套地块支撑，难以开展规模化家居展销。

(图：二期土地预缴款缴款收据 缴款金额 1000 万元)

为盘活展馆，2023年海安炎黄实业委托南通崇涛实业负责场馆运营，同年9月，南通崇涛实业又与扬州数智筑居商业运营公司签订合作协议，由专业团队全权负责项目招商、销售与整体运营。不料二期地块被拍卖的消息传出后，2024年6月，运营方正式发函解除合作，称项目赖以运营的配套条件消失，同时保留追责索赔的权利。

(图：运营方发来的解除合作函)

合作终止后，企业资金压力陡增。从2024年地块挂牌至今，李先生和其余投资人先后前往经开区、自然资源和规划局等部门表达诉求。投资人表示，当地仅提出退还1000万元土地预缴款，对于数亿元展馆建设投入、合作违约损失、融资利息等诉求均未给出处理方案，问题迟迟没有实质性进展。

李先生及其他投资人认为，项目原有招商规划未能持续落地。依据《优化营商环境条例》相关要求，应当恪守依法作出的招商约定，不因人事变动随意变更原有规划安排;确需调整相关规划的，需依法妥善处理市场主体相应损失。投资人希望相关监督部门介入，完整核查项目招商、用地变更、地块拍卖全流程，厘清相关责任，推动项目盘活、损失补偿落地，切实保护民间投资者合法权益，营造稳定可预期的营商环境。

眼下，偌大的家居展馆商户寥寥，前期投入的资金、运营成本成为压在33名投资人身上的重担。李先生称，投资人并非否定区域规划调整，只是希望相关部门能够正视项目一二期一体化开发的原始规划，妥善核算企业全部损失，拿出兼顾各方的处置方案。北极海新闻也将持续关注此事后续协商进展。(记者 思远)

北极海新闻“拍案说法”栏目律师说法：

辽宁青松律师事务所律师王惠认为，本案是典型的政府规划调整引发的政企投资纠纷。根据《优化营商环境条例》第三十一条规定，政府部门不得因人事、机构调整随意违约毁约，因公共利益确需调整规划、变更用地约定的，必须依法对市场主体的实际损失予以补偿。本案中，企业基于政府招商承诺、一体化项目规划大额投资建设展馆、缴纳土地预缴款，已形成合法的信赖利益。相关部门单方变更地块属性、挂牌出让配套土地，直接导致项目整体运营基础灭失，构成行政履约瑕疵。仅退还预缴土地款项，无法覆盖企业建设投入、运营违约、资金利息等实际损失，不符合权责统一与信赖保护的法律原则。律师提醒，规划调整并非免责理由，行政机关行使规划调整职权时，不得让市场主体独自承担公共管理成本，应当全面核算企业合理损失，依法落实补偿方案，依法保护民营投资者合法权益，维护诚信透明的营商环境。

原文来自北极海新闻：https://h5.beijihainews.com.cn/davmu/share/pc?url=https%3A%2F%2Fh5.beijihainews.com.cn%2Fdavmu%2Fshare%2Fholly%2Fdoc%2F2026%2F07%2FzxPE2ixKfPP%2Findex.html%3F_t%3D1785206992575

编辑：李辉